Dlaczego warto mieć wkład własny?
Już tylko 3,5 miesiąca zostało do wprowadzenia kolejnego etapu Rekomendacji S. Od 1 stycznia 2015 roku każdy kredytobiorca będzie musiał wnieść co najmniej 10 procent wkładu własnego. To kwota dwukrotnie wyższa niż wymogi obowiązujące dzisiaj. Jednak już od miesięcy wiele banków stosuje politykę znacznie bardziej restrykcyjną niż wymogi nadzorcy.
Zgodnie z obowiązującą Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, wszystkie kredyty udzielone w 2014 roku nie mogą być wyższe niż 95 procent wartości nieruchomości. W roku 2015 limity te zostaną jeszcze bardziej zaostrzone, gdyż wymagane będzie co najmniej 10 procent wkładu własnego. Jednak tylko w 9 bankach otrzymamy kredyt w maksymalnej wartości. Wiele banków wymaga wkładu własnego znacznie wyższego, ustalając maksymalny poziom na 80 procent.
Niezależnie jednak od minimalnych wymogów, jakie stawiają banki w obszarze wkładu własnego warto zastanowić się nad zwiększenie jego poziomu. Dzięki większej kwocie środków własnych i mniejszemu kredytowi możemy zaoszczędzić na odsetkach i ubezpieczeniach.
Niższa marża i odsetki
Kluczowym do ustalenia poziomu oprocentowania w większości banków jest wskaźnik LTV (ang. Loan to value) określający relację kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Oznacza to, że im większy wkład własny, tym niższy kredyt i niższy wskaźnik LTV. Po przekroczeniu określonych poziomów LTV banki są skłonne zaoferować tańszy kredyt. Najczęściej posiadanie co najmniej 20 procent wkładu własnego (LTV<80%) przekłada się na niższą marżę o 0,2-0,3 p.p. w stosunku do kredytu z minimalnym wkładem. W konsekwencji oznacza to ratę kredytu niższą o 10-20 złotych na każde 100 tysięcy kredytu. Warto sprawdzić, przy jakim poziomie LTV możemy otrzymać lepsze warunki kredytowe i czasami zwiększyć poziom wkładu własnego.
Brak ubezpieczenia
W większości banków standardowy, maksymalny poziom LTV to 80 procent. Część instytucji udzieli kredytu na znacznie wyższym poziomie (95 procent w 2014 roku), tylko pod warunkiem skorzystania z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego lub innego zabezpieczenia o podobnym charakterze. W przypadku zaciągania kredytu na zakup nieruchomości o wartości 300 tysięcy złotych bez ubezpieczenia, możemy zadłużyć się na maksymalnie 240 tysięcy. Jeśli chcemy jednak zaciągnąć kredyt w wyższej wysokości, to konieczne będzie wykupienie dodatkowego ubezpieczenia. Pożyczając 285 tysięcy będziemy musieli zapłacić około 1600 złotych składki ubezpieczeniowej. Co ważne, opłata ta obejmuje od 3 do 5 lat okresu ubezpieczenia i jeśli po tym czasie saldo zadłużenia nie spadnie poniżej 240 tysięcy, wówczas konieczne będzie odnowienie na kolejny okres. Jeśli nie będziemy dokonywać nadpłat kredytu, to przy 30 letnim okresie spłaty ubezpieczenie będzie musiało być odnowione co najmniej dwukrotnie. W wielu bankach tego typu zabezpieczenie jest uwzględnione w miesięcznej racie – do czasu uzyskania wymaganego poziomu wkładu własnego oprocentowanie kredytu jest podwyższone i w konsekwencji miesięczna rata także wzrasta o kilkadziesiąt złotych. Niezależnie zatem od formy naliczania tych opłat w ciągu całego okresu spłat,y koszt może wynosić nawet kilka tysięcy złotych. Warto zatem wnieść większy wkład własny, aby takich opłat w miarę możliwości uniknąć lub co najmniej je ograniczyć.
Jak gromadzić wkład własny?
Oszczędzanie na wkład własny jest czynnością żmudną i wymagającą systematyczności. Dobrą metodą na oszczędzanie jest odkładanie co miesiąc kwoty równej racie przyszłego kredytu. Przykładowo, jeśli chcemy kupić mieszkanie o wartości 300 tysięcy złotych, w roku 2014 musimy posiadać minimum 15 tysięcy złotych, a w 2015 kwotę dwukrotnie wyższą. Przy takich poziomach w 2015 roku zaciągniemy 270 tys. kredytu, co przy 30 letnim okresie spłaty oznacza ratę na poziomie około 1430 złotych. Odkładając regularnie przez 21 miesięcy taką kwotę uzbieramy 10 procent wkładu własnego. Jeśli po przyjęciu Rekomendacji S w 2013 roku kredytobiorca rozpoczął gromadzenie wkładu własnego, to w 2015 roku powinien być gotowy do zakupu nieruchomości i wniesienia minimum 10 procent środków własnych.
Ten sposób oszczędzania pozwala także na jednoczesne sprawdzenie się w odpowiednim gospodarowaniu budżetem domowym. Warto przekonać się, czy potrafimy regularnie odpowiednią kwotą odłożyć, gdyż po zaciągnięciu kredytu taką samą kwotę trzeba będzie przeznaczyć na ratę kredytu. Jeśli bowiem okaże się, że nie mamy żadnych oszczędności i wszystkie zarobione pieniądze wydajemy, warto wtedy przemyśleć swoje zachowania finansowe i rozważyć zaciągnięcie tak wysokiego kredytu.
Michał Krajkowski, Główny Analityk Dom Kredytowy Notus