Kupujemy nieruchomość na rynku wtórnym
Zakup nieruchomości to dla większości z nas jedna z największych inwestycji w życiu, decyzja na wiele lat łącząca się niejednokrotnie z bardzo dużą dawką stresu. Część tego stresu wynika niewątpliwie z nieznajomości podstawowych mechanizmów, które pozwalają nam dodatkowo zabezpieczyć zakup nieruchomości. Dlatego przed zakupem nieruchomości warto mieć na uwadze w szczególności kilka przedstawionych poniżej podstawowych kwestii.
Sprawdź teraz najlepsze kredyty hipoteczne!
1. Sprawdzamy księgę wieczystą
Doświadczenie pokazuje, że należy mieć ostrożny stosunek do opisów nieruchomości zamieszczanych na różnych portalach internetowych. Dlatego też, aby ustalić co dokładnie wchodzi w skład sprzedawanej nieruchomości, w tym jaka jest dokładnie jej powierzchnia, należy poprosić sprzedającego o numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Pozwoli nam to także ustalić kto figuruje jako jej właściciel i oraz czy nieruchomość jest obciążona hipoteką lub innymi prawami.
2. Umowa przedwstępna
Wprawdzie istnieje możliwość podpisania przed notariuszem umowy, która od razu przeniesie własność nieruchomości, w praktyce częściej spotyka się umowy przedwstępne, w których strony dopiero zobowiązują się, że w przyszłości zawrą umowę przenoszącą własność (umowę przyrzeczoną). Jest to podyktowane względami praktycznymi tj. najczęściej tym, iż kupujący będzie starał się o kredyt na nabycie nieruchomości i umowa przyrzeczona będzie uzależniona od otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej a następnie kredytu na sfinansowanie zakupu. W takim przypadku, bardzo istotne z punktu widzenia kupującego jest zagwarantowanie sobie w umowie przedwstępnej, iż nieuzyskanie takiej decyzji nie spowoduje dla niego negatywnych konsekwencji takich jak na przykład utrata wpłaconego zadatku.
Podobny mechanizm ma zastosowanie gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką na rzecz banku, który w przeszłości finansował sprzedającego. W takim wypadku zawarcie umowy przyrzeczonej jest uwarunkowane uzyskaniem promesy (przyrzeczenia) od banku, na rzecz którego została wpisana hipoteka, iż w przypadku zapłaty określonej kwoty, bank wyrazi zgodę na jej wykreślenie. Z punktu widzenia kupującego jest to bardzo istotny dokument, gdyż dzięki niemu kupujący ma świadomość, iż po zapłacie całości ceny nabędzie nieruchomość wolną od hipoteki.
Należy pamiętać, iż umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przenoszącej własność a zatem wskazywać dokładnie cenę i nieruchomość. Dla bezpieczeństwa i pewności transakcji wskazane jest także uzgodnienie terminu zawarcia umowy przenoszącej własność. Jeśli chodzi o formę umowy, należy podkreślić, że tylko umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego uprawnia stronę do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej, w przypadku gdy druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, uprawnia jedynie do kierowania roszczeń odszkodowawczych wobec drugiej strony, a zatem ma dużo słabszy skutek.
3. Zadatek czy zaliczka
To czy wpłacona przy zawarciu umowy przedwstępnej kwota jest zaliczką czy zadatkiem ma istotne znaczenie w przypadku gdy umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku. Przy wpłaceniu zadatku, kupujący musi liczyć się z faktem, że jeżeli umowa przedwstępna nie zostanie przez niego wykonana, wpłacony przez niego zadatek przepadnie na rzecz sprzedającego. Natomiast sprzedający, w przypadku gdyby umowa przedwstępna nie została przez niego wykonana musi liczyć się z obowiązkiem zwrotu zadatku kupującemu w podwójnej wysokości. Zadatek zabezpiecza zatem zawarcie umowy przyrzeczonej.
Jedynie w ściśle określonych przypadkach zadatek zostanie zwrócony, a obowiązek zapłaty kwoty dwukrotnie wyższej odpadnie. Będzie to miało miejsce w przypadku rozwiązania umowy za porozumieniem, jak również wtedy, gdy niewykonanie umowy nastąpi wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Natomiast wpłacona zaliczka zawsze podlega zwrotowi kupującemu w nominalnej wysokości, niezależnie od przyczyn niezawarcia umowy przyrzeczonej. Należy pamiętać, iż do zaliczki nie stosuje się zasad dotyczących przepadku zadatku lub obowiązku jego zwrotu w podwójnej wysokości.
Negocjując umowę przedwstępną należy mieć na uwadze, że to czy wpłacona przy zawarciu umowy przedwstępnej kwota jest zaliczką czy zadatkiem powinno zostać precyzyjnie określone w umowie. W przeciwnym razie wpłacona kwota będzie traktowana jako zaliczka.
4. Umowa przyrzeczona
Przy zawarciu umowy przyrzeczonej notariusz powinien sprawdzić czy sprzedający dysponuje wszystkimi dokumentami i zaświadczeniami, do których okazania zobowiązał się w umowie przedwstępnej. Wśród okazanych dokumentów powinny się znaleźć m.in.: umowa, na podstawie której sprzedający nabył nieruchomość oraz zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach od nieruchomości oraz z tytułu opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu (jeśli sprzedający jest użytkownikiem wieczystym). Jeśli natomiast nieruchomość jest obciążona hipoteką, sprzedający powinien okazać zaświadczenie z banku o zgodzie na wykreślenie hipoteki w przypadku zapłaty określonej przez bank sumy (nie wyższej niż cena). Dodatkowo należy dopilnować aby odpis księgi wieczystej opatrzony był datą, w której zawierana jest umowa przyrzeczona. Należy koniecznie sprawdzić czy w odpisie tym nie pojawiły się wpisy lub wzmianki, sprzeczne z postanowieniami umowy przedwstępnej. Ponadto kupujący powinien przygotować się na zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych, który wyniesie 2% ceny określonej w umowie.